Charges locatives

Qu’est que les Charges ?

Les charges sont les dépenses courantes ou exceptionnelles qui découlent de l’utilisation ou de la possession d’un bien immobilier. Elles incluent l’entretien courant du bien [peinture, ampoule…], les diverses réparations [chaudière, ou encore fenêtre…], les charges de copropriété, les honoraires du syndic, la rétribution des concierges ou encore les différentes taxes communales, régionales ou nationales. 

Certaines charges sont la responsabilité du bailleur et d’autres celle des locataires. Cette répartition est fixée par décret de loi et n’est donc pas négociable par contrat. Les charges sont pour la plupart, payées par le bailleur lui-même, le plus souvent au Syndic qui gère la copropriété ou aux prestataires directement.

Les Charges Locatives, de quoi s’agit t’il?

Les charges locatives [ou charges récupérables] sont les dépenses dues par le locataire et qui ont initialement été payées par le bailleur. La liste exhaustive des charges locatives payables par les locataires est fixée par le décret du 26 août 1987.

En fonction de la nature du bail de location [logement vide ou meublé], le paiement des charges par le locataire au bailleur peut se faire par le versement de provisions de charges avec régularisation annuelle, ou par le règlement par forfait sans régularisation.

Les charges « non-récupérables »

Certaines charges de copropriété restent intégralement à la charge du propriétaire-bailleur. Le bailleur doit par exemple prendre en charge, les travaux liés à la conception ou à des défauts de construction ainsi qu’à la vétusté de tous les équipements du logement. Les propriétaires doivent également s’acquitter du paiement pour le gros entretien et les grosses réparations comme le remplacement d’une chaudière, de fenêtres ou encore le ravalement de façade de l’immeuble.  

Le bailleur doit également payer certains frais de gestion de la copropriété comme par exemple: les honoraires du syndic, la taxe foncière, les achats de poubelles, la partie du salaire du gardien qui n’est pas à la charge du locataire.

Comment sont calculées les charges de copropriété ? 

Il existe trois cas de figures: 

• Le logement est situé dans une copropriété: il s’agit du cas le plus fréquent, les dépenses d’entretien des parties communes sont calculées par le syndic, réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part de chaque lot. Les bailleurs ou leur gestionnaire répercutent ensuite une partie de ces charges [les charges locatives] à leur locataires.
• L’immeuble appartient à un seul propriétaire : les règles diffèrent de celles en vigueur dans le cas d’une copropriété. C’est le bailleur qui gère l’entretien de l’immeuble. Il choisit donc de répartir librement les charges locatives entre les différents lots. Il est cependant tenu d’être équitable dans la répartition qu’il choisit et de ne pas faire évoluer celle-ci d’une année sur l’autre.  
• Le logement est une maison individuelle : dans la logique il n’existe pas de parties communes et par conséquent de charges de copropriété. Les seules charges locatives que peut récupérer le bailleur sont celles liées à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et autres services d’entretien par exemple.

Paiement par provisions ou par forfaits – quelles sont les différences?

Un bailleur peut choisir entre deux solutions pour récupérer les charges locatives auprès de ses locataires:

• Une somme forfaitaire, qui est fixée selon une estimation faite des frais réelles, tout en comparant les frais de l’ancien locataire. C’est une solution simple pour les bailleurs, mais risquée, car elle ne donne droit à aucune régularisation. Si les charges à payer dépassent le montant contractuellement estimé, le bailleur ou son agence immobilière ne pourra pas réclamer la différence aux locataires.
• Des provisions mensuelles, aussi appelé avance sur charges. Cette méthode consiste à récupérer un montant défini auprès des locataires et dédié aux charges locatives tous les mois. Une fois par an, les provisions sur charges sont régularisées en s’appuyant sur les dépenses réelles calculées par le syndic. Cette solution est plus équitable, puisqu’elle permet aux locataires de payer uniquement les frais réels à sa charge. Cette méthode peut s’avérer un peu plus complexe à mettre en oeuvre puisqu’il faut s’occuper de la régularisation annuelle et du calcul de répartition lors d’un changement de locataire.

En général, les agences immobilières utilisent le système par provision. Il faut cependant noter qu’il est tout à fait possible que votre gestionnaire décide de passer par la méthode forfaitaire. Dans les deux cas, la méthode doit être spécifiée dans le bail de location que les locataires et les bailleurs signent.

Régularisation annuelle

Chaque année, le syndic calcule les frais réels de la copropriété et la répartition entre les copropriétaire en fonction de leur quote-part. Certains syndics fournissent également le montant des charges récupérables [ou charges locatives] que les bailleurs peuvent récupérer auprès de leur locataire. Ils procèdent au calcul des dépenses à la charge des résident et des propriétaire-bailleurs qui sont fixés par décret.

Le bailleur ou son agent immobilier fournit ensuite au locataire le décompte des charges locatives afin d’opérer la régularisation en fonction des dépenses réelles. Au sein d’une copropriété, c’est le syndic qui se charge d’envoyer les justificatifs nécessaires au décompte des charges. Dans le cas ou les provisions (versées par le locataire) sont supérieures aux dépenses réelles, le bailleur doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le bailleur pourra réclamer le complément.

Enfin, sachez que depuis le 1er Septembre 2015, le locataire peut demander à son bailleur [ou son gestionnaire] un récapitulatif des charges locatives par voie postale, ou par voie dématérialisée.